הניוזלטר של שומרים

כל התחקירים, נתוני האמת והפרויקטים המיוחדים אצלכם במייל מדי שבוע. הירשמו עכשיו:

קיבלנו את הפרטים שלך, תודה!
אופס! משהו השתבש בזמן שליחת הטופס.

ניתוח שומרים: מה מסתתר מאחורי המשבר הגדול של שוק הדיור?

כמה שנות עבודה נדרשות כדי לרכוש דירה? האם מחירי הדיור בישראל גבוהים גם ביחס למדינות ה-OECD? מדוע לעניים משתלם יותר לקחת משכנתא מאשר לשלם שכירות? למה לא בונים בארץ יותר דירות קטנות? ומה יהיה כשישראל תהיה המדינה הצפופה ביותר ב-OECD? (עניין של 40 שנה בסך הכול). מחלקת ניתוחי המידע של שומרים צוללת אל שוק הדיור

צילום אילוסטרציה: שאטרסטוק. אינפוגרפיקה: נעם תמרי
צילום אילוסטרציה: שאטרסטוק. אינפוגרפיקה: נעם תמרי

כמה שנות עבודה נדרשות כדי לרכוש דירה? האם מחירי הדיור בישראל גבוהים גם ביחס למדינות ה-OECD? מדוע לעניים משתלם יותר לקחת משכנתא מאשר לשלם שכירות? למה לא בונים בארץ יותר דירות קטנות? ומה יהיה כשישראל תהיה המדינה הצפופה ביותר ב-OECD? (עניין של 40 שנה בסך הכול). מחלקת ניתוחי המידע של שומרים צוללת אל שוק הדיור

צילום אילוסטרציה: שאטרסטוק. אינפוגרפיקה: נעם תמרי

כמה שנות עבודה נדרשות כדי לרכוש דירה? האם מחירי הדיור בישראל גבוהים גם ביחס למדינות ה-OECD? מדוע לעניים משתלם יותר לקחת משכנתא מאשר לשלם שכירות? למה לא בונים בארץ יותר דירות קטנות? ומה יהיה כשישראל תהיה המדינה הצפופה ביותר ב-OECD? (עניין של 40 שנה בסך הכול). מחלקת ניתוחי המידע של שומרים צוללת אל שוק הדיור

מיקי לוי

צילום אילוסטרציה: שאטרסטוק. אינפוגרפיקה: נעם תמרי

18.10.2021

תקציר הכתבה

1.

עם נקודת הפתיחה אין ויכוח: מחירי הדיור בישראל גבוהים ונמצאים כבר כמה שנים במגמת עלייה. מדד מחירי הדירות של הלמ"ס משקף עלייה שנתית של 9.2%, שיעור המתקרב לעליות שקדמו למחאת הענק בקיץ 2011.

אבל מחירי הדיור, כמו כל מדד מחירים, לא עומדים לבד. נהוג להסתכל עליהם ביחס ליכולת לשלם אותם. לכן, המבט על מחירי הדיור מושווה בדרך כלל לשכר הממוצע במשק. בציבור הרחב המדד הזה משווק דרך המשוואה, "כמה משכורות נדרשות" או "כמה שנות עבודה נדרשות" כדי לקנות דירה. זה מדד אפקטיבי, אבל הוא רחוק מלהיות מושלם, בעיקר כאשר הוא משמש להשוואה עם מדינות אחרות. באופן כללי, מדדי הכנסה לעומת מחירי דיור הם בעייתיים, כי יש עוד משתנים אחרים שלא מובאים בחשבון (כמו למשל ההוצאה על דיור ביחס להוצאות אחרות, והשוואה כזו למדינות אחרות וכן הלאה).

האם יש מדד טוב יותר? לפחות שני גופי מחקר רשמיים בישראל סבורים שכן. בסקירה של מרכז המידע והמחקר של הכנסת (מאי 2021) נכתב: "המדד החשוב יותר הוא ההכנסה נטו למשק בית"; ובדוח מצב המדינה 2018 של מרכז טאוב לחקר מדיניות נכתב כי "היחס בין מחירי הדיור להכנסה הפנויה של משק הבית" הוא "מדד דומה, אך מתאים יותר".

הגרף הבא מראה את השינוי ביכולת לרכוש דירה בין 2010 ל-2018 בשני המדדים: שכר ממוצע לעומת הכנסה נטו למשק בית.

כמו בכל סטטיסטיקה, נדרשות פה הסתייגויות.

ראשית, והכי חשוב, ברור שאלה לא באמת מספר השנים הנדרשות כדי לשלם על דירה. זה מדד תיאורטי שמתנהג כאילו ההכנסה נטו כולה, או השכר הממוצע כולו, הולך לרכישת הדירה. וזה לא המצב, כמובן: יש הוצאות מחיה רבות אחרות. המטרה בשני המדדים הללו היא להשוות ביניהם, ובשינוי שחל בהם לאורך השנים, תוך הפרדה בין העבודה הנדרשת כדי לרכוש דירה, לבין היכולת הכלכלית התיאורטית לעשות זאת.

שנית, השנה האחרונה להשוואה היא 2018 מפני שזוהי השנה האחרונה שהצלחנו למצוא מבחינת הכנסה נטו למשק בית – הן בנתוני למ"ס והן בנתוני הביטוח הלאומי (הגרף הספציפי הזה מייצג את נתוני למ"ס, והפער בינם לבין הביטוח הלאומי אינו גבוה). חשוב להגיד גם ש-2018 הייתה שנה שבה מחירי הדיור היו במגמת הקפאה, ואפילו ירידות קלות. מצד שני, גם מבט על 2020 עלול לעוות את התמונה, כיוון שהקורונה טלטלה את המשק ואת היכולת להסתכל על הנתונים בפרספקטיבה רחבה.

שלישית, חשוב לזכור שההכנסה נטו למשק בית עלתה בין היתר בעקבות תמורות חברתיות וכלכליות, אולי אפילו תרבותיות, שהביאו למצב של יותר משקי בית עם שני מפרנסות/מפרנסים לעומת אחד/אחת. ייתכן שבעקבות כך מושתות הוצאות אחרות, נוספות שלא מגולמות בהכנסה (בייביסיטר, למשל). ובכל מקרה זה לא משנה את העובדה שביחס למחירי הדירות המאמירים, נדרשת עדיין הרבה יותר עבודה כדי לקנות דירה בישראל.

ועניין אחרון, החישוב נעשה לפי המחיר הממוצע לדירה בשנת 2018, לפי למ"ס, שעמד על 1,535,000 ₪. בחישובים אחרים, כמו למשל זה שפורסם בכלכליסט באותה שנה, מחיר דירה ממוצע יכול גם לחצות את ה-2 מיליון. במילים אחרות: צריך להיזהר מאוד בכל סטטיסטיקה, וביתר שאת בנוגע למחירי הדיור.

זהו למעשה הסיכום המרכזי של הנקודה הראשונה ואולי של הניתוח הזה כולו: שום מידע הוא לא חד-משמעי, ויש הרבה משתנים שכדאי להביא בחשבון.

2.

הסייגים הללו תקפים גם בהשוואות בינלאומיות, הנשענות לעתים על פרמטרים שונים בין מדינה ומדינה, ומתעלמים מכל מיני משתנים מקומיים. ובכל זאת, מבט השוואתי יכול לתת לנו זווית אחרת בנוגע למה שחשבנו על היכולת לשלם על קורת גג בישראל ביחס לעולם.

לפי נתוני OECD, ישראל מדורגת דווקא במקום סביר באמצע, ממש ביחד עם ממוצע המדינות המפותחות וממוצע האיחוד האירופי.

אבל זה רק בנוגע למחירי הדירות (או במילים אחרות: דירות בבעלות עם משכנתא). כאשר נבחנת ההכנסה למשק בית ביחס לשכירות, ישראל מתחילה לטפס.

3.

כאשר ההשוואה הזו נעשית בחמישון התחתון, מתברר פער גדול בהרבה, ומציאות אכזרית בהרבה: ישראל אומנם נמצאת במקום טוב יחסית מבחינת ההוצאה על משכנתא כאחוז מההכנסה, אבל כאשר מדובר בשכירות, מתברר שהאזרחיות והאזרחים המוחלשים ביותר משלמים יותר ממחצית הכנסתם עבור מגורים. זה על גבול הבלתי-אפשרי, כאשר רבות ורבים מגיעים לעברי פי פחת.

4.

הפער הזה, בין אלה שיש להם לאלה שאין להם, קיים גם בתוך קבוצת בעלות ובעלי הדירות: נכון לשנת 2018, כ-40% ממשקי הבית בישראל התגוררו בדירה בבעלותם ללא משכנתא או שכר דירה. זה אומר שיש בישראל קבוצה גדולה יחסית שכבר לא מוציאה כסף באופן קבוע על דיור בכלל: פנסיונרים, יורשים, בעלות ובעלי אמצעים, כאלה שסיימו לשלם את המשכנתא, ואחרים.

גם פה מסתמנת מגמה: לפי הדוח של מרכז המחקר של הכנסת, שיעורם של בעלי הדירות הלך וירד מ-1997 ועד היום, ובמקביל עלה שיעורם של המתגוררים בשכירות. הירידה והעלייה היו בשיעור פחות או יותר זהה: כ-3.5% ירידה לעומת כ-3.5% עלייה.

ופה יש עוד נקודה מעניינת: בהשוואה בינלאומית, שיעור הישראלים עם דירה בבעלות הוא בין הנמוכים במערב (המדינות בגרף הבא נבחרו עבור סקירה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה).

ומצד שני, המדינות הנמוכות ביותר הן מדינות שאיכות חיים בהן נחשבת לגבוהה במיוחד: דנמרק, גרמניה, אוסטריה, צרפת, בריטניה. אם נצליב את הנתון הזה עם הנתונים המדאיגים בנוגע ליכולת לשלם על קורת גג בשכירות, על אחת כמה וכמה בקרב החמישון התחתון, נקבל את ההבדל המהותי בין ישראל למדינות מובילות כמו דנמרק ואוסטריה.

5.

כאן המקום לציין נקודה מעניינת שהתחבאה בדוח מבקר המדינה בנושא הדיור הציבורי (דוח שנתי 70ב, 2020). במשרד המבקר גילו שנכון לשנת 2019, כ-42 אלף דיירים בדיור הציבורי היו זכאים לרכוש בהנחה את הדירות שבהן התגוררו. מדובר בהנחה משמעותית, כ-55% ממחיר הדירה בשוק החופשי בממוצע, ולעתים עד כ-90% מהמחיר. ובכל זאת, בין השנים 2014-2019, רק כ-10,000 דיירים, פחות מרבע מהזכאים, בחרו לקנות את הדירות.

למה? מבחינת המבקר זו הנקודה לביקורת: "משרד הבינוי", נכתב בדוח, "לא בחן את הסיבות לכך". אפשר להניח את המובן מאליו: לעניים אין כסף לקנות אפילו דירות מוזלות.

6.

אבל דיור ציבורי הוא רק נדבך אחד, יהיו שיגידו אפילו קיצוני, של הזכות לקורת גג. חלק מהשיח על מה שמכונה "דיור בר השגה" עוסק בין היתר בדירות "קטנות", 3 חדרים ופחות, המיועדות לזוגות צעירים, משפחות קטנות, רווקות ורווקים, או סתם מי שידם אינה משגת לרכוש דירות גדולות. בהתאם למטראז' (וכמובן בהתחשב במיקום) אלה דירות זולות יותר, ולעתים קרובות מיועדות להשכרה.

בקיץ 2016 אושרה בכנסת הוראת שעה, המחייבת רשויות מקומיות במרכז הארץ להעניק הקלות לאשר הקלות לבנייה של דירות קטנות, ואכן כפי שפורסם בגלובס בינואר 2020, חל זינוק בהתחלת בנייה של דירות 2 חדרים.

אבל יש כמה סייגים למגמה החיובית הזו: ראשית, מרבית הדירות האלה נבנו בתל-אביב, עיר יקרה מאוד ממילא. שנית, תוקפה של הוראת השעה הזו היה לחמש שנים, מה שאומר שהיא פגה בקיץ האחרון. שלישית, כפי שאפשר לראות בגרף הבא, המבוסס על מחולל התחלות הבנייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שיעור התחלות הבנייה של דירות קטנות, הגם שנמצא בעלייה ואולי אפילו יגיע לשיא ב-2021, הוא עדיין משמעותית קטן בהשוואה להתחלות הבנייה של הדירות הגדולות:

7.

הנתון שבסעיף הקודם מעניין לא רק בגלל מחירי הדיור, אלא גם לאור התהליכים הדמוגרפיים. ישראל היא כבר עכשיו אחת המדינות הצפופות במערב, ולפי תחזית ה-OECD, היא בדרך להפוך לצפופה ביותר במדינות המפותחות:

בהזדמנות אחרת הראינו שהצפיפות הזו אינה נמדדת רק במספר נפשות לק"מ רבוע, אלא גם בתוך הבתים. גם בחישוב הזה צפוף פה: למדד ה-Better Life Index של ה-OECD, בישראל יש בממוצע כ-1.2 חדרים לנפש בממוצע, מה שמציב אותה במקום 10 מהסוף (מתוך 40 מדינות) במדד זה.

צפיפות היא תופעה משמעותית, מטרידה ודורשת טיפול מיידי במגוון רחב של תחומים – ובתוכם גם בנייה. איך זה יעמוד ביחס לצורך בדירות קטנות כדי להקטין את נטל ההוצאה על דיור? שאלה טובה. אבל גם יש להוסיף ולשאול: איך תיראה הצפיפות הזו בעתיד?

לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בין השנים 2010 ל-2019 קפץ מספר המשפחות בישראל מ-1.8 מיליון ל-2.4. מספר הנפשות הממוצע, מהגבוהים ב-OECD, לא השתנה: כ-3.7. אבל מבט מעמיק יותר לאורך 20 שנה מגלה שינוי במספר הנפשות במשפחה. זה אומנם לא שינוי גדול, אבל בכל זאת הבדל:

האם מדובר במגמה? ואם כן, איך היא תשפיע על אופי הנדל"ן שיהיה בביקוש בשנים הקרובות? והאם זה ישפיע על מחירים? על מגמות מגורים? על הפער בין שכירות למשכנתא? על הדיור הציבורי? על הסיוע בשכר דירה? על הפערים בין המעמד הבינוני והגבוה למעמדות הנמוכים?

אי אפשר לדעת, כמובן, וברור שלכל פרמטר יש השפעה רחבה החורגת לתחומים אחרים – תחבורה, חינוך, תשתיות, כלכלה. הכול שזור זה בזה. מה כן אפשר לעשות? להסתכל על המגמות במחירי הדיור במבט רחב ככל הניתן, לשמור על ראש פתוח – ולהתכונן לעתיד.