קיבוצים ומושבים, כפי שחשפנו את נבכי השיטה בסדרת התחקירים "ארץ צמודי קרקע" של שומרים, שפורסמה גם באתר N12, זוכים הן להנחות ענק בהקצאת קרקעות מהמדינה, והן למנגנוני שליטה מתוחכמים ששמים בידיהם את הכוח לבחור למי לשווק את הקרקעות הללו - כאשר פערי המחירים אל מול צמודי קרקע בערים הנמצאות מרחק דקות ספורות מהם יכול להגיע גם לפי עשרה.

כעת, ובצל משבר הדיור החריף שבו מצויה ישראל, אנו נדרשים לקבוצה נוספת שנהנית מהנחות וממנגנון שליטה בקרקעות המדינה: היישובים הקהילתיים. בדומה לקיבוצים ולמושבים גם ערך הקרקע לבית צמוד קרקע ביישובים הקהילתיים בגליל (הזוכים להנחות אזור), נמוך מערך הקרקע ליחידת דיור בערים הסמוכות. ובמהות הדומה גם היא לקיבוצים למושבים, מתקיים גם ביישובים הקהילתיים מנגנון שליטה בזכאות לאותן הקרקעות, בדמות ועדות קבלה ובהן העדפת מקורבים. מנגנון המחסל באופן מלאכותי את הביקוש לקרקעות לאותם יישובים (שכן הן לא משווקות באופן חופשי לציבור הרחב) וכך גם נשמרת רמת המחירים הנמוכה לטובת אנשי היישוב ואנשי שלומם. 

סוגייה זו עלתה במכתב ששלח השבוע (4/6) שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, המכהן גם כיו"ר מועצת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לראש הממשלה בנימין נתניהו. מהמכתב עולה שביישובי גוש משגב שבגליל, ערך הקרקע לבית צמוד קרקע נמוך מאשר ערך הקרקע המגולמת במחיר דירה בבניין בעיר נוף הגליל (שמה המעודכן של נצרת עלית). 

לפי המכתב, בעוד שבנוף הגליל ערך הקרקע לדירה עומד על 420 אלף שקל, הרי שערך הקרקע ליחידת דיור צמודת קרקע ביישוב במשגב עומד על 200 אלף שקלים, ביישוב לוטם על 348 אלף שקל, ביישוב טל-אל על 288 אלף שקל ובמצפה אביב על 292 אלף שקל. אגב, מלבד נוף הגליל, מציין גולדקנופף כי בלוד ורמלה, שתי ערים במרכז הארץ, ערך הקרקע ליחידות דיור (לא צמודת קרקע) הוא 800 אלף שקל ו-550 אלף שקל, בהתאמה.

במרכז מנגנון השליטה: ועדות הקבלה

המכתב של גולדקנופף לנתניהו בא על רקע מתיחות בין השניים בנוגע לשאלה האם אפשר להוזיל את מחירי הקרקעות בפריפריה, כאשר הטריגר הוא רצון הממשלה לפעול להגברת התיישבות יהודית בגליל ('ייהוד הגליל'), לקראת ישיבה של מועצת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בשבוע הבא (12.6). לפי שר השיכון, רוב הקרקעות שרמ"י משווק הם באמצעות מכרז ואולם כ-20% מיחידות הדיור משווקים בפטור ממכרז, כאשר מחיר המגרש אינו נקבע בהליך תחרותי, אלא בהתאם לשומת השמאי הממשלתי. 

במכתב מוזכרים שלושה סוגים של קרקעות שרמ"י משווקת בפטור ממכרז: הראשון, בהרחבות במושבים ובקיבוצים שבהם פועלות ועדות קבלה. השני, בהליך שיוך דירות מגורים בקיבוצים שבמסגרתו הקיבוצים גם יכולים לקנות מהמדינה קרקעות למגורים שאותן הם מקצים למי שמתקבל לחברות בהתאם להמלצת הקיבוץ. 

השלישי, בהקצאות קרקע ביישובים קהילתיים, שגם שם פועלות ועדות קבלה. בהקשר זה נציין כי לפי החוק הקיים כיום, ועדות קבלה פועלות רק בנגב, בגליל וביו"ש, ביישובים שבהם מתגוררים עד 400 בתי-אב, ואולם כעת הממשלה מבקשת להרחיב את החוק ל-1,000 בתי-אב - מהלך שיאפשר ליישובים הללו לגדול מבלי לאבד את מנגנון השליטה על מי שיורשו להצטרף ליישוב וליהנות מקרקעות מוזלות. התיקון החדש לחוק עבר השבוע בקריאה טרומית בכנסת.

"אין חולק כי מחירי הקרקע במכרז הכפרי האמירו בשנים האחרונות. עם זאת, מחירי הקרקע במגזר הכפרי בפריפריה נותרו זולים באופן יחסי למחירי הקרקע במגזר העירוני", לשון המכתב שנוסח לאחר פגישה שהתקיימה בין גולדקנופף לבין מנכ"ל רמ"י, יעקב קוינט בו הוצגו בפני השר הנתונים. 

היישובים: "ועדת הקבלה לא מקטינה את הביקוש"

גולדקנופף שולח במכתב אצבע מאשימה כלפי יישובי גוש משגב שבגליל, שבו מתוכננות כ-4,000 יחידות דיור, אך אלו טרם שווקו בשל התנגדות של היישובים שם. "נסיונות של רשות מקרקעי ישראל להרחיב את היישובים בשנים האחרונות נתקלו בהתנגדות עזה של היישובים ושל המועצה להרחבת היישובים - ולא בשום צורה ואופן, עקב היעדר ביקוש לגור באיזורים האלו", כותב השר. 

ואכן, מעיון בנתוני עסקאות רשות המסים ביישובי משגב אשר מוזכרים במכתב, עולה שהקרקע המוקצית ביישובים הקהילתיים הללו זולה, וכי מי שבונה שם בית זוכה לעסקה משתלמת במיוחד. כך למשל, בית של שמונה חדרים ביישוב הקהילתי כמון נמכר באפריל 2022 תמורת 2.65 מיליון, פי שניים ממחיר דירת 6 חדרים בנוף הגליל שנמכרה באפריל 2022 תמורת 1.3 מיליון שקל. ביישוב לוטם, שבו ערך הקרקע לבניית צמוד קרקע הוא 348 אלף שקלים, נמכר בדצמבר 2022 בית של שישה חדרים תמורת 3 מיליון שקלים.

את דני עברי, ראש המועצה האזורית משגב, דברי השר מקוממים. "קשה לגור פה ובכל זאת רמ"י מנסה להפוך אותנו לעשירים ופריבילגים", הוא מוסר בתגובה לשומרים. "זה פשוט לא נכון. ועדת הקבלה לא מקטינה את הביקוש. הבינוי הקהילתי הוא זה שקובע את מידת הצמיחה של היישוב. כדי למנוע משברים אדם צריך לשתף פעולה עם השכנים והקהילה שלו. אדם  שקונה דירה בנוף הגליל לא נדרש להצטרף לקהילה שעולה הרבה כסף כדי לקיים אותה. הוא מקבל שירותים מלאים, גר בעיר, ולא גר בכפר מנותק ורחוק". 

עברי גם שולל את טענת השר לגבי 4,000 יחידות הדיור שטרם שווקו: "זה לא נכון שאנחנו לא רוצים להרחיב את היישובים. אנחנו רוצים משתכנים אמיתיים ולא כאלו שעושים ספוקלציות עם בתי קיט".