בימים אלו משווקת חברת "בנייני בר-אמנה" - זרוע הביצוע הנדל"נית של אמנה ודרכה של מפעל ההתנחלויות - פרויקט של קוטג'ים דו-משפחתיים בפדואל, התנחלות בורגנית מבוקשת בציבור הדתי-לאומי, הסמוכה לקו הירוק. בעוד שהקרקע בפודאל ניתנת בחינם על ידי המדינה, הבתים בה דווקא נמכרים במחירי שוק מלאים. כך למשל, קוטג' דו-משפחתי, בשטח של 198 מ"ר מוצע למכירה תמורת 3.4 מיליון שקלים, מחיר שרחוק מלשקף את העובדה שהקרקע ניתנה לגוף היזמי בחינם. 

בו בזמן, ביישובים אחרים, מוכרת "בנייני בר-אמנה" בזיל הזול. כך למשל, בהתנחלות בית-חגי שבדרום הר-חברון, מרחק של כשעה מירושלים, מציעה החברה דירת ארבעה חדרים ב-1.3 מיליון שקל בלבד. גם במאחז כרם רעים, שבאופן רשמי הוא שכונה של ההתנחלות טלמון הסמוכה לרמאללה, דירת 4 חדרים עולה 1.3 מיליון שקל, ואילו דירת גן של חמישה חדרים, עם גינה של 30 מ"ר, תעלה 1.6 מיליון שקל.

כיצד ייתכן שאותה החברה משווקת במחירי שוק מצד אחד ובמחירי עלות מצד שני? תשובה נדירה הגיעה מלא אחר מאשר זמביש, הלא הוא זאב חבר, מזכ"ל אמנה ומראשי מועצת יש"ע זה עשרות שנים, שדיבר על הנושא בישיבת הנהלה של המועצה האזורית גוש עציון בינואר 2020. 

אל אותה ישיבה הוזמן זמביש, שממעט להתבטא באופן פומבי, כדי לפרוש בפני החברים את פעילות אמנה. השאלה הראשונה שנשאלה הייתה האם "בנייני בר-אמנה", אותה חברה-בת שהוזכרה קודם לכן, פועלת למען רווח או למען הציבור. "חברה רווחית", השיב זמביש, "ישנם הרבה אתרים מסובסדים מבחינה אסטרטגית, במקומות שהביקוש נמוך יותר, כך שהכול יוצא מאוזן מבחינת החברה. לדוגמה, ניתן לשווק יותר בקלות בקרני שומרון, ובכך לאפשר להשקיע במקומות שלא ניתן לבנות בגלל שיזמים לא מוכנים להשקיע".

בתשובתו בעצם אישר זמביש כי אמנה משתמשת ברווחיה ממכירת בתים ודירות בהתנחלויות מבוקשות כדי לסבסד ולעודד מגורים בהתנחלויות לא מבוקשות - לרוב כאלה הרחוקות מהקו הירוק. (זמביש ואמנה סירבו להגיב לכתבה). 

"ישנם הרבה אתרים מסובסדים מבחינה אסטרטגית, במקומות שהביקוש נמוך יותר, כך שהכול יוצא מאוזן מבחינת החברה", אמר זמביש. "לדוגמה, ניתן לשווק יותר בקלות בקרני שומרון, ובכך לאפשר להשקיע במקומות שלא ניתן לבנות בגלל שיזמים לא מוכנים להשקיע"

קנה מידה ביחס לגובהו של הסבסוד הזה אפשר לקבל מאלקנה, התנחלות מבוקשת אחרת במרחק של כחצי שעה מפדואל. לפני כשנה נערך באלקנה מכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שבו שטח של 350 מ"ר לבניית דו-משפחתי עלה כ-1.7-1.8 מיליון שקל. במקרה אחר דירת גן בשטח של 172 מ"ר נמכרה בינואר האחרון ב-3.5 מיליון שקל. 

ראו מפת מחירים לדוגמה ביהודה ושומרון

האם תושבי פדואל מודעים לכך שכאשר הם משלמים 3.5 מיליון שקל על בית מוכן, סדר גודל של כמחצית מסכום שעליו הם נוטלים משכנתאות, הוא היטל לא פורמלי של תנועת גוש אמונים - "מס אמנה" אם תרצו - שבאמצעותו הם מסבסדים את בניית הבתים בהתנחלויות אחרות? 

בחודשים האחרונים, פרסם שומרים את סדרת תחקירי העומק "ארץ צמודי הקרקע" שניתחה מי הם המרוויחים הגדולים מהדרך שבה המדינה מחלקת קרקעות. אחרי הקיבוצים והמושבים צולל הפרק החמישי בסדרה אל שיטות הפעולה של החברות המיישבות בשטחים. 

לפי דוח מבקר המדינה, 450 אלף דונם (מתוך כ-3.5 מיליון דונם, שהם שטח C) הוקצו על-ידי ההסתדרות הציונית ל-87 התנחלויות שבהם מתגוררים מעל 100 אלף תושבים. זאת, לעומת 33 התנחלויות אחרות בשטחים ששייכות לסוג השני ונבנו על-ידי משרד הבינוי והשיכון. בדוח נקבע שהמצב מהווה אפליה בתוך המגזר המתנחלי

יש התנחלויות ששוות הרבה יותר

מדוע בפדואל הקרקע ניתנה לגוף היזמי בחינם ואילו באלקנה שווקה הקרקע לרוכשים במחיר שוק? זה המקום שבו הסיפור המורכב ממילא של הקרקעות ביהודה ושומרון נוכח מעמדן הבינלאומי, מסתבך אפילו יותר - וכנראה שלא במקרה.

פדואל ואלקנה הן דוגמאות לשני סוגים שונים של התנחלויות. הראשון, אליה משתייכת פדואל ובסך הכול 87 מתוך 121 ההתנחלויות בשטחים, הן יישובים, בדרך כלל קטנים, שבהם הקרקע המדינה הקצתה את הקרקע בחינם דרך ההסתדרות הציונית העולמית. ברוב המקרים הללו הקרקע הזאת הועברה מההסתדרות הציונית להתנחלויות שהעבירו אותה בתורן לאמנה, כדי שתבצע את עבודות הקמת היישובים ובניית הבתים. 

בהתנחלויות הללו התושבים מתגוררים במעמד של "בר-רשות', כלומר אין להם מעמד של בעלות בטאבו וזכותם עליו נגזרת מכל שהם "מורשים" על-ידי ההסתדרות הציונית העולמית לגור בבית. דוח של תנועת "שלום עכשיו" משנת 2017 בשם "קומבינת המאחזים" מתאר את השימוש הפוליטי שאמנה עושה בקרקע, שניתנה לה בחינם, הן במאחזים בלתי-חוקיים והן בהתנחלויות, על-ידי הסבסוד הצולב. כך לדוגמה, לפי חישובים והערכות המוצגים בדוח, בהתנחלויות רחלים, יובלים וטנא עומרים, "בנייני בר אמנה" כלל לא הרוויחה על מכירת הבתים. בהתנחלויות רבבה ואבני חפץ מכרה אמנה ברווח של 35 אלף שקל ו-65 אלף שקל בהתאמה ואילו בהתנחלויות נופים, יקיר ונילי הרוויחה אמנה סכומים שנעים בין 720 אלף ל-930 אלף שקל לעסקה.

"כל הנושא של רישום הזכויות על הקרקע נמצא באוויר ולא מוסדר עד הסוף בגלל שיקולים פוליטיים ומדיניים, ובסוף אנחנו משלמים את המחיר והקבלנים מרוויחים על הגב שלנו", אומר אביחי פרץ, תושב ההתנחלות אבני חפץ הסמוכה לטול כרם, שכלל אינו מרוצה מן "הסידור"

הסוג השני של ההתנחלויות, דוגמת אלקנה, הם ישובים גדולים יותר שלחלקם אופי עירוני. הם נבנו על-ידי משרד השיכון והקרקע בהם משווקת באמצעות מכרזים באחריות המינהל האזרחי. 

דוח מבקר המדינה שפורסם ב-2013 המחיש את היקפי חלוקת הקרקעות בחינם ביהודה ושומרון. לפי הדוח, 450 אלף דונם (מתוך כ-3.5 מיליון דונם, שהם שטח C) הוקצו על-ידי ההסתדרות הציונית ל-87 התנחלויות שבהם מתגוררים מעל 100 אלף תושבים. זאת, לעומת 33 התנחלויות אחרות בשטחים ששייכות לסוג השני ונבנו על-ידי משרד הבינוי והשיכון (מאז שנכתב הדוח נוספה התנחלות נוספת לאחר פינוי עמונה, ההתנחלות עמיחי - ראו מסגרת בהמשך). 

בדוח נמתחה ביקורת על המצב הזה, ונקבע שהוא מהווה אפליה בתוך המגזר המתנחלי - בין התנחלויות ההסתדרות הציונית לבין ההתנחלויות האחרות. 

למרות הביקורת הזאת, שחזרה על עצמה בדוחות נוספים, רשמית המצב לא השתנה מאז. באופן לא רשמי, כן ישנה מגמה של הקצאות קרקע מוסדרות במכרזים גם ביישובים שבעבר נחשבו ל"ישובי הסתדרות ציונית". כך למשל קרה לאחרונה באלון-שבות.

"מי שקונה בית ביו"ש ביישובי ההסתדרות הציונית קונה בית כאילו הקרקע שולמה", מסביר שר השיכון לשעבר, ח"כ זאב אלקין, בשיחה עם שומרים. "הקבלן בדרך-כלל גובה מהקונה לפי מחיר השוק, אבל הערך האמיתי של המוצר נמוך יותר, כי מתישהו יגבו כסף על הקרקע. אני מניח שהמדינה לא תגבה אחורה, למי שקיבל מעמד של בר-רשות, אבל אולי כשירצה להעביר בעלות, כן יידרש סכום כזה. גם ראשי המועצות ביו"ש מסכימים שתשלום על הקרקע הוא לטובת התושבים שלהם. הבעיה היא שזה דבר שמצריך אישור נוסף של שר הביטחון, בגלל סוגיות מדיניות של הרגישות הבינלאומית". 

"מי שקונה בית ביו"ש ביישובי ההסתדרות הציונית קונה בית כאילו הקרקע שולמה", מסביר ח"כ אלקין, לשעבר שר הבינוי והשיכון. "הקבלן בדרך-כלל גובה מהקונה לפי מחיר השוק, אבל הערך האמיתי של המוצר נמוך יותר, כי מתישהו יגבו כסף על הקרקע"

שיטת אמנה: בלי שקיפות, עם שליטה

האם אותה "רגישות בינלאומית" אליה התייחס אלקין, היא הסיבה למסלול העוקף שבאמצעותו קרקעות מדינה משווקות דרך ההסתדרות הציונית העולמית ולא באמצעות משרד הבינוי והשיכון? כנראה שכן. ההסתדרות הציונית היא אחד מארבעת המוסדות הלאומיים הנשלטים על-ידי פוליטיקאים יהודים בישראל ובחו"ל. בתוכה פועלת החטיבה להתיישבות, שהיא זרוע ביצוע של ממשלת ישראל בכל הנוגע להקמת יישובים חדשים לא רק ביהודה ושומרון, אלא גם בנגב וגליל. 

החטיבה להתיישבות פועלת במימון ממשלת ישראל, אך מינהלית היא שייכת להסתדרות הציונית העולמית. המדינה מעדיפה לפעול כך ולהעביר קרקעות בגדה לשליטת החטיבה להתיישבות משום שלזו יש יותר גמישות פעולה, בכל הנוגע לשקיפות ושויון בהקצאת משאבים בסוגיה הרגישה של הקמת יישובים בשטחים. 

מדוע נראה שהמצב הזה נוח מאוד גם לממסד המתנחלי? כאן התשובה נחלקת לשניים. החלק הראשון שלה קשור בשקיפות - כלומר בהיעדרה. מכיוון שאמנה היא אגודה שיתופית פרטית, אי אפשר לדעת כמה קרקעות היא קיבלה באופן זה מהמדינה. גם ההסתדרות הציונית העולמית אינה מפרסמת נתונים לגבי הקצאות הקרקעות שלה בשטחים, ואף קיבלה פטור מיוחד בעניין ב-2015, באמצעות חקיקה מיוחדת שאותה יזם אז ח"כ בצלאל סמוטריץ'. 

סמוטריץ', כיום שר האוצר, הגיש החל מאותה השנה מספר הצעות חוק פרטיות שנועדו לקבוע שכל קרקעות המגזר הכפרי ביהודה ושומרון (כלומר, כל מה שלא עירוני) יועברו מאחריות המינהל האזרחי לניהול ההסתדרות הציונית העולמית - הרחק מעין הביקורת והשקיפות הציבורית בישראל ובעולם. 

בנוסף לכך, סמוטריץ' ביקש לקבוע, כי בהקצאות חדשות של קרקעות על-ידי ההסתדרות הציונית, המתנחלים ישלמו דמי חכירה, אך הדבר לא יחול רטרואקטיבית. בהצעתו סמוטריץ' התעלם מהערות של מבקר המדינה ביחס לאפלייתם לטובה של תושבי המגזר הכפרי בהתנחלויות (יישובי ההסתדרות הציונית), בהשוואה למגזר הכפרי בישראל שמורכב ממושבים וקיבוצים, שכן נדרשים לשלם - אם כי בהנחה גדולה, כפי שחשפנו בתחקירים הקודמים בסדרה, על קרקעות שאותן קיבלו בעבר בחינם. 

דוברו של סמוטריץ' מסר בתגובה לשומרים, שבשלב זה שר האוצר עדיין לא התפנה לקדם את הצעת החוק, בשל עיסוקיו השונים. מהמינהל האזרחי לא התקבלה תגובה לפניית שומרים. 

החטיבה להתיישבות פועלת במימון ממשלת ישראל, אך מינהלית היא שייכת להסתדרות הציונית העולמית. סמוטריץ', כיום שר האוצר, הגיש מספר הצעות חוק פרטיות שנועדו לקבוע שכל קרקעות המגזר הכפרי ביו"ש יועברו מאחריות המינהל האזרחי לניהול ההסתדרות הציונית העולמית - הרחק מעין הביקורת והשקיפות הציבורית בישראל ובעולם

החלק השני של התשובה לשאלה מדוע מפעל ההתנחלות, מן הצד שלו, מעדיף שלא להיות תחת משרד השיכון אלא תחת כנפי ההסתדרות הציונית העולמית, הוא שימור השליטה של אמנה בנעשה ביהודה בשומרון, באמצעות הקצאת הקרקעות. מדובר בגורם הדומיננטי ביותר בכל הנוגע לקרקעות בשטחים, גם בשל העובדה שיש בידי אמנה עתודות קרקע שטרם שווקו. 

גם במקרה הזה ישנם ניואנסים חשובים. עד לפני מספר שנים ההתנחלויות העבירו את הקרקעות שקיבלו מההסתדרות הציונית באופן כמעט אוטמטי לאמנה. לאחרונה, בעקבות פנייה של יזמים להליכים משפטיים בטענה שהופלו מול אמנה, נכנסו גם חברות אחרות לפרויקטים ביישובי ההסתדרות הציונית העולמית. 

חברה שכזאת היא חברת "הרי זהב" של בבעלות היזם זאב אפשטיין הבונה בין היתר בהתנחלויות הרי-זהב, אבני-חפץ ועמנואל. לדברי אפשטיין, בדומה לאמנה, גם אצלו מחירי השוק באזורי הביקוש מאפשרים את המיזמים בהתנחלויות המרוחקות יותר. 

"בעבר", הוא אומר בשיחה עם שומרים, "כשהפרויקטים האלו היו יותר מסוכנים כלכלית, רק אמנה הייתה שם. בשנים האחרונות, כשהתחיל להיות יותר מעניין, אז גם יזמים אחרים, כמונו, נכנסו לפרויקטים כאלו. יש מקומות שאנחנו מרוויחים כסף, ויש מקומות שאנחנו מפסידים, כשלמעשה הפרויקטים הרווחים מסבסדים את המיזמים ההפסדיים. אנחנו נכנסים לפרויקטים מפסידים מתוך ציונות, אבל גם מתוך הנחה שיום אחד אלו מקומות שכן יהיו אטרקטיביים". 

"יש מקומות שאנחנו מרוויחים כסף, ויש מקומות שאנחנו מפסידים, כשלמעשה הפרויקטים הרווחים מסבסדים את המיזמים ההפסדיים", אומר היזם זאב אפשטיין. "אנחנו נכנסים לפרויקטים מפסידים מתוך ציונות, אבל גם מתוך הנחה שיום אחד אלו מקומות שכן יהיו אטרקטיביים"

"על הגב שלנו עושים כל מיני טריקים"

כאמור, גם למועצות האזוריות בשטחים יש קרקעות שקיבלו מההסתדרות הציונית, ולעיתים הן עצמן משמשות כחברות יזמיות, באמצעות החברות הכלכליות שלהן. 

כך קרה בשנים האחרונות בשכונה החדשה נווה-נוף שבהתנחלות נווה דניאל שבגוש-עציון. כל הדירות שם נמכרו ובניית הדירות מסתיימת בימים אלו. לפי לילך ויינשטוק, סמנכ"לית השיווק של החברה לפיתוח גוש-עציון (אליה התקשרנו כלקוח סמוי), המחיר בנווה-נוף היה נמוך נמוך משמעותית לעומת מחיר הדירות בפרויקט חדש בהתנחלות אלון-שבות הסמוכה, שבה אמנה כן שילמה על הקרקע בשנת 2022, אם כי בהליך של פטור ממכרז. 

"בנווה נוף המחירים הם בחצי מיליון שקל זולים יותר מאלון שבות, כי שם שילמו על הקרקע", הסבירה בשיחת הטלפון, "באלון שבות זה סביב 18-19 אלף שקל למ"ר, אצלנו זה היה סביב 14-15 אלף שקל למ"ר". 

לפי אתר החברה לפיתוח גוש עציון, לתושבי נווה דניאל ניתנה ההזדמנות להירשם ראשונים לדירה בפרויקט, לפני שהוא הוצע למכירה עבור הציבור הכללי, מה שאולי מסביר את המוטיבציה של החברה הכלכלית של גוש עציון לגלגל את הטבת הקרקע בחינם לקונים פוטנציאליים. ואולם, בפרויקט אחר של החברה לפיתוח גוש עציון, בהתנחלות נוקדים, המחירים כן מתקרבים למחירי השוק. בנוקדים, בית צמוד קרקע של 7 חדרים, 182 מ"ר, נמכר ב-3.1-3.2 מיליון שקל. לשם השוואה, בפברואר 2022 נמכרה קוטג' דו-משפחתי בשטח דומה באפרת שבגוש עציון, תמורת 3 מיליון שקל. 

"היו מקרים שבהם החברה לפיתוח גוש עציון מכרה בתים ודירות במחירים זולים יותר, 600-700 או 800 אלף שקל", אומר שאול גולדשטיין, לשעבר ראש מועצת גוש עציון. "יום אחרי שמכרנו את הדירה, מכר הדייר ברווח של חצי מיליון שקל לדייר אחר. לכן, יש שאלה לאן צריך ללכת הכסף הזה, חצי מיליון שקל, כי שוק הרי מתיישר"

לדברי שאול גולדשטיין, שהיה ראש מועצת גוש עציון בין 1998 ל-2011, סוגיית גלגול הטבת הקרקע בחינם עבור רוכשי הדירות, מורכבת. לדבריו, "היו מקרים שבהם החברה לפיתוח גוש עציון מכרה בתים ודירות במחירים זולים יותר, 600-700 או 800 אלף שקל. יום אחרי שמכרנו את הדירה, מכר הדייר ברווח של חצי מיליון שקל לדייר אחר. לכן, יש שאלה לאן צריך ללכת הכסף הזה, חצי מיליון שקל, כי שוק הרי מתיישר. 

"היו מקרים שהעדפנו שהכסף העודף ישמש לשיפור תשתיות ותוספת מבני ציבור, דברים שחייבנו בהם את הקבלן המבצע. אבל היו תושבים התלוננו על כך שהם משלמים על תשתיות ומבני ציבור בעוד שאלו דברים שמדינה צריכה לתת". 

חברה-בת אחרת של מועצה אזורית העוסקת ביזמות בשטחים, היא החברה לפיתוח מטה בנימין. מודעת הפרסום של ההתנחלות מעלה לבונה מראה נוף פסטורלי של הרי השומרון במחיר אטרקטיבי - עבור 1.43 מיליון שקל מקבלים דירה בנויה של 109 מ"ר בנוי בקומה העליונה ודירה של 75 מ"ר בקומה התחתונה. החצר למעלה היא בשטח 160 מ"ר ולמטה 40 מ"ר. באופן כזה, אפשר לקנות בית שהוא גם למגורים וגם להשקעה. 

"שני מפלסים במחיר אחד", בלשונו של אלעד, נציג השיווק. ואיך זה כל-כך זול? לדבריו, "בגלל שאין כאן מחיר לקרקע. אלו סדרי הגודל של המחירים ביישובי ההסתדרות הציונית. גם ביישוב עלי אנחנו מוכרים דירת ארבעה חדרים במחיר של 1.43 מיליון שקל". 

החברה לפיתוח מטה בנימין מוכרת גם בהתנחלות נעלה, הסמוכה הרבה יותר לקו הירוק. שם נמכרת כעת וילה בנויה, חד-משפחתית, ב 4 מיליון שקלים, מחיר שעמד לפני כשנה על 3.6 מיליון שקלים. 

מדוע כאן לא גולמה ההנחה בקרקע? למשווק היו כבר הסברים אחרים. "בנעלה המחירים יקרים", אמר, "זה לא רק עניין של קרקע, זה גם עניין של היצע וביקוש, לא תמיד הקרקע היא פקטור". 

אביחי פרץ, תושב ההתנחלות אבני חפץ הסמוכה לטול כרם, מכיר את המצב המורכב שתואר כאן, מנקודת מבטו של האדם הפרטי, והוא כלל אינו מרוצה מן "הסידור". הוא קנה ב-2012 בית של ארבעה חדרים בהתנחלות, תמורת 800 אלף שקל. מאז המחירים עלו ודירה בהתנחלות עולה כ-1.5 מיליון שקל, אך הוא מוטרד ממה שיקרה במידה ויצטרך למכור את הבית. 

את הבית הוא קנה מהקרן לגאולת הקרקע, שלה קרקעות ברבבה, אבני חפץ ומודיעין עלית. "מי שגר באבני חפץ לדוגמה, נדרש עכשיו לשלם כמה מאות אלפי שקלים על חוזה חכירה כדי להסדיר את הזכויות על הקרקע", אומר פרץ. "בפועל אני קניתי את הבית במחיר שוק שמשקף את ערך הקרקע והבית גם יחד; לא קניתי רק 'שירותי בנייה'. חברות כמו בנייני בר אמנה והקרן לגאולת הקרקע עושים רווח, על הגב שלנו. דבר כזה לא היה קורה בעפולה, אבל פה על הגב שלנו עושים כל מיני טריקים. 

"כל הנושא של רישום הזכויות על הקרקע נמצא באוויר ולא מוסדר עד הסוף בגלל שיקולים פוליטיים ומדיניים, ובסוף אנחנו משלמים את המחיר והקבלנים מרוויחים על הגב שלנו".

תגובת הקרן לגאולת הקרקע: "הקרן קמה בשנות השמונים ועסקה ברכישת קרקעות. בזכות עבודתה הרבה והשקעת משאבים קיבלה הקרן, על-סמך החלטת ממשלה, קרקעות בפטור ממכרז אותם הקרן רק ניהלה. הקרן גבתה דמי ניהול וטיפול מהמתיישבים, אך לא גבתה תשלום עבור הקרקע. כמו-כן, הקרן לא קיבלה קרקעות מהחטיבה להתיישבות. קרקעות בפטור ממכרז התקבלו מרשות מקרקעי ישראל, באמצעות מחוז יו"ש, קרקעות עליהן שילמה את המחיר הנדרש. ההנחה שניתנה היא לא ספציפית לקרן לגאולת הקרקע, אלא הנחות אזור. לצערנו, המדינה דורשת מאיתנו לשלם מראש עבור קרקע ולגבות מהמתיישבים, למרות שבהחלטת ממשלה הקרן הייתה אמורה לקבל את הקרקע ללא תשלום ומי שהיה אמור לשלם מראש על הקרקע למדינה הם המתיישבים רוכשי הדירות".